Radar do Mercado Imobiliário de setembro de 2021

Sobre o Radar

Com o grande desafio de identificar, catalogar, organizar e acompanhar as informações e os indicadores do mercado imobiliário, a Apex desenvolveu desde 2019 a ferramenta visual “Radar de Mercado”, seguindo a metodologia aplicada pela Abrainc/Fipe.

Diante do grande volume de informações proporcionados pelos veículos disponíveis atualmente, há a produção de uma série de incertezas que podem afetar negativamente a tomada de decisão dos agentes econômicos interessados. Dessa forma, a ferramenta visual permite leitura ágil das condições do mercado imobiliário para auxiliar o entendimento e a melhor tomada de decisões de investimentos no setor.

Cenário econômico – Brasil

Brasil interrompe série de altas no PIB. O PIB brasileiro recuou -0,1% no segundo trimestre do ano em comparação ao trimestre imediatamente anterior. O resultado, que em 12 meses avançou +12,4%, foi abaixo do consenso do mercado na comparação entre trimestres (+0,2%), bem como na análise anual (+12,7%).

Apesar do recuo, expectativas ainda apontam para uma atividade econômica relativamente aquecida no segundo semestre, em que se projeta a maior parte do crescimento anual. O Boletim Focus, divulgado pelo Banco Central, apontou para uma perspectiva de crescimento de 5,04% em 2021. Vale ressaltar que, em março, o relatório projetava um crescimento ao redor dos 3,50%. O aumento das expectativas ao longo dos últimos meses, apesar de reduções nas últimas semanas, sinaliza a retomada econômica no ano.

PIB da construção civil é destaque no segundo trimestre com crescimento de 2,7%. Apesar do resultado abaixo do esperado do PIB no segundo trimestre, o setor da construção civil registrou a segunda alta consecutiva, já que no primeiro semestre o segmento apresentou elevação de 2,1%.

Inflação acumulada de setembro pode atingir 10%. O IPCA de agosto apresentou uma alta de 0,87% em comparação a julho, resultado acima do esperado pelo consenso de mercado (+0,71%) e o maior valor para o mês de agosto em 20 anos. Com o resultado, em 12 meses, o IPCA registra alta de 9,68%, acumulando uma expansão de 5,67% em 2021, acima do teto da meta de inflação do Banco Central (5,25%). O aumento consistente da pressão inflacionário tende a forçar a autoridade monetária a elevar os juros a patamares mais elevados, com alguns players precificando a Selic em até 10% em 2021, mas o consenso atual entre 8% e 8,5%.

IGP-M desacelera de 0,78% para 0,66% em agosto. Utilizado para corrigir contratos de aluguel de imóveis, a inflação medida pelo Índice Geral de Preços – Mercado (IGP-M) acumula alta de 31,12% em 12 meses. No ano, o indicador acumula elevação de 16,75%. Em agosto de 2020, o índice havia subido 2,74% e acumulava elevação de 13,02% em 12 meses.

INCC-M desacelera a 0,56% em agosto, após alta de 1,24% em julho. Com o resultado, a inflação somada pelo Índice Nacional de Custos da Construção (INCC-M) em 12 meses arrefeceu de 17,35% em julho para 17,05% em agosto. A desaceleração do indicador foi puxada pelo alívio do subíndice de Materiais, Equipamentos e Serviços, que passou de 1,37% em julho para 1,10% em agosto, com destaque para materiais para estrutura (1,85% para 1,05%).

Glossário: Elaborado pela FGV (Fundação Getúlio Vargas), o INCC significa Índice Nacional de Custo da Construção. Ele tem o objetivo de analisar o desempenho dos gastos das construções habitacionais. Geralmente, ele é cobrado para corrigir contratos na compra de imóveis, enquanto uma obra ainda está sendo construída. A análise envolve equipamentos, materiais, mão de obra e serviços utilizados na construção. Atualmente, a coleta de dados para essa apuração é realizada em sete capitais das Unidades Federativas do Brasil (Rio de Janeiro, Brasília, Porto Alegre, São Paulo, Salvador, Belo Horizonte e Recife).

Custo nacional da construção por metro quadrado fecha agosto em R$ 1.463,11. O Índice Nacional da Construção Civil (Sinapi) subiu 0,99% em agosto. Essa é a menor variação para o índice desde agosto de 2020, mas com o acumulando dos últimos 12 meses chegando em 22,74%. O acumulado de janeiro a agosto ficou em 14,61%.

Glossário: O Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil, SINAPI, tem por objetivo a produção de séries mensais de custos e índices para o setor habitacional, e de séries mensais de salários medianos de mão de obra e preços medianos de materiais, máquinas e equipamentos e serviços da construção para os setores de saneamento básico, infraestrutura e habitação. As estatísticas do SINAPI são fundamentais na programação de investimentos, sobretudo para o setor público. Os preços e custos auxiliam na elaboração, análise e avaliação de orçamentos, enquanto os índices possibilitam a atualização dos valores das despesas nos contratos e orçamentos.

Apesar do aumento dos juros, atratividade do investimento imobiliário segue em patamares acima da média. Comparando a valorização dos imóveis e a taxa de juros de mercado, analisamos que a atratividade geral do investimento imobiliário, apesar de uma redução em julho, segue acima da média da última década. O resultado é endossado, principalmente, pela valorização do preço do aluguel de imóveis comerciais, com alta de 1% no ano.

Com Selic e inflação em alta, players do mercado aumentam taxas de financiamento imobiliário. Com a expectativa inflacionária em alta, a resposta do Banco Central é a elevação dos juros básicos da economia, o que acaba por elevar também as taxas de financiamento do setor imobiliário. Contudo, as taxas, principalmente ligadas aos segmentos comerciais e de home equity, isto é, utilizar o imóvel como garantia em um processo de crédito, ainda estão em patamares estruturalmente reduzidos quando comparado a níveis históricos.

Selic em alta ainda não derruba a atratividade do financiamento imobiliário, que subiu em julho. Um dos indicadores mais importantes na análise de crédito para o setor imobiliário é a Atratividade do Financiamento, capturada pela diferença entre a taxa de juros de mercado e taxa de juros do financiamento de imóveis. No mês de julho, o indicador ainda apresentou patamares de atratividade acima da média, sinalizando que a janela de oportunidade para quem deseja comprar imóveis a prazo pode estar se encerrando.

Crédito imobiliário com recursos da poupança atingiu R$ 185 bilhões em 2021. O volume de financiamento imobiliário com os recursos da poupança atingiu R$ 185 bilhões em 2021, uma expansão de 100,8% na comparação com 2020. O recurso, antes na poupança, que vem apresentando o seu pior rendimento real nos últimos 30 anos, foi responsável por financiar aproximadamente 500 mil imóveis em todo o país.

Confiança empresarial sobe em agosto e alcança maior nível desde junho de 2013. Com a quinta alta consecutiva, o Índice de Confiança Empresarial (ICE) avançou 0,5 ponto em agosto e atingiu 102,4 pontos. Por outro lado, o Índice de Expectativas (IE-E), que mede a confiança do futuro, caiu 0,2 ponto e chegou em 103,7 pontos, após subir nos quatro meses anteriores.

Confiança da construção tem quarta alta consecutiva. O Índice de Confiança da Construção (ICST) subiu 0,6 ponto em agosto e alcançou o maior patamar desde março de 2014. Nesse sentido, o indicador aponta para uma análise de que o cenário atual é superior aos patamares pré-pandemia, consolidando as projeções de retomada do setor.

Com o segundo melhor mês do ano, Brasil criou 316 mil postos de trabalho formal em julho. O mercado de trabalho formal vem registrando forte recuperação desde julho de 2020, com exceção foi dezembro, que teve saldo negativo. No primeiro semestre, o país registrou criação de 1,5 milhão de novos postos, com destaque para a recuperação dos setores de serviço e comércio.

Cenário macroeconômico – Espírito Santo

Com 67,06% da população vacinada, economia capixaba aponta para forte retomada no último trimestre do ano. No primeiro trimestre de 2021, a atividade econômica estadual apresentou sinais de recuperação. Em julho, o comércio varejista restrito do Espírito Santo cresceu +1,2% na comparação com junho. Na comparação interanual, o segmento avançou +11,5%, o 8° melhor desempenho entre todos os estados brasileiros.

Indústria capixaba apresentou segundo melhor resultado do país em julho. Em julho de 2021 a produção industrial capixaba apresentou crescimento de +3,7%, no confronto com o mês imediatamente anterior. O estado alcançou a segunda posição no ranking dos estados da federação, apontando um resultado otimista para a economia capixaba. Na comparação interanual, o Espírito Santo apresentou aumento de +9,4% na produção industrial, alcançando a primeira posição entre os estados pesquisados.

Inflação no ano da Grande Vitória alcança 11,07%, acima da média nacional. o Índice de Preço ao Consumidor Amplo (IPCA) na Grande Vitória avançou +1,30% no mês de agosto de 2021, na comparação com o mês imediatamente anterior. Essa alta ficou acima da média nacional de +0,87% e foi a segunda maior entre as 16 áreas pesquisadas no país. Os produtos com os maiores aumentos no período foram batata-inglesa (28,52%), limão (16%), café moído (14,50%) e energia elétrica (10,49%).

Custo por m² da construção civil capixaba tem o segundo menor aumento do Brasil em agosto. Medido pelo SINAPI-ES, a variação do custo por metro quadrado no Espírito Santo aumentou +0,31% em agosto, alcançando R$ 1.353,59 por m². A variação foi inferior à média brasileira de +0,99%. Porém, o valor acumulado do Espírito Santo terminou agosto em 15,32%, acima da média nacional de 14,61%.

Espírito Santo cria 3,9 mil empregos formais em julho, mas ritmo de contratações cai. Apesar do aumento de +0,51% do estoque de emprego, desde maio o número de vagas com carteira assinada no estado vem caindo. Quase todos os setores apresentaram um saldo positivo, com destaque para Serviços (+2.366), Comércio (+1.789) e Construção (+465). A exceção foi o setor de Agropecuária, que apresentou uma perda de -729 vínculos.

Conjuntura Imobiliária – Brasil

Preço do aluguel de imóveis comerciais registra sétima alta seguida em 2021. O preço médio de aluguel de salas e conjuntos comerciais de até 200 m² registrou o sétimo aumento seguido em julho, com avanço de 0,13%. Com o resultado, o valor de locação acumula uma alta nominal de 1,04% em 2021. Por outro lado, o preço de venda, por sua vez, apresentou ligeira queda de 0,03%.

Lançamentos de imóveis crescem 115% no segundo trimestre. As vendas de casas e apartamentos novos chegaram a 65.975 unidades no segundo trimestre de 2021. O montante foi 60,7% maior na comparação com o mesmo intervalo de 2020 e 7,2% superior ao primeiro trimestre deste ano.

Radar do Mercado do Espírito Santo

Com periodicidade mensal, a equipe de Research da Apex Partners consolida informações de todos os empreendimentos imobiliários com estoque nas mãos das construtoras e incorporadoras (estoque primário). Esses dados, inéditos e exclusivos, são tratados e auditados internamente pelos especialistas da empresa.

Vitória/ES

De acordo com o levantamento realizado no mês de agosto, os principais empreendimentos da cidade de Vitória consolidaram um preço médio por m² privativo acima dos R$ 10.453,00/m², uma leve redução em relação ao mês de julho.

Atualmente, a cidade conta com 61 edifícios que possuem 800 unidades em estoque, o que representa um total de R$ 833,7 milhões em VGV disponível para comercialização. Atualmente, o estoque da cidade está relativamente equilibrado, com as unidades disponíveis representando 24,71% do total de unidades desses empreendimentos.

No cenário de análise de concorrência, o índice de velocidade de venda em Vitória/ES subiu marginalmente em junho, saindo de 3,39% para 3,54%. Além disso, nos últimos 12 meses, a venda de unidades com tipologia de dois quartos é destaque, representando aproximadamente metade dos resultados.

Analisando somente o mercado de escritórios na capital, a equipe de Research da Apex analisou três empreendimentos na cidade voltados para venda, com 32 unidades disponíveis. Para os prédios comerciais com finalidade de locação, Vitória 68 empreendimentos, totalizando 963 unidades disponíveis. O preço médio por metro quadrado finalizou o mês em R$ 32,86.

Bento Ferreira

Empreendimentos: 8 empreendimentos, com 427 unidades (130 disponíveis em estoque primário).

VGV total: R$ 251,83 milhões com R$ 76,67 milhões de VGV disponível.

Preço por m² disponível: R$ 7.550 de preço médio.

Enseada do Suá

Empreendimentos: 6 empreendimentos, com 336 unidades (113 disponíveis em estoque primário).

VGV total: R$ 806,6 milhões com R$ 271,24 milhões de VGV disponível.

Preço por m² disponível: R$ 13.475 de preço médio.

Jardim Camburi

Empreendimentos: 13 empreendimentos, com 926 unidades (186 disponíveis em estoque primário).

VGV total: R$ 551,96 milhões com R$ 110,87 milhões de VGV disponível.

Preço por m² disponível: R$ 8.167 de preço médio.

Praia do Canto

Empreendimentos: 9 empreendimentos, com 246 unidades (65 disponíveis em estoque primário).

VGV total: R$489,4 milhões com R$ 129,32 milhões de VGV disponível.

Preço por m² disponível: R$ 17.031 de preço médio.

Jardim da Penha

Empreendimentos: 7 empreendimentos, com 200 unidades (53 disponíveis em estoque primário).

VGV total: R$ 142,98 milhões com R$ 37,89 milhões de VGV disponível.

Preço por m² disponível: R$ 9.753 de preço médio.

Mata da Praia

Empreendimentos: 6 empreendimentos, com 374 unidades (72 disponíveis em estoque primário).

VGV total: R$ 369,90 milhões com R$ 71,22 milhões de VGV disponível.

Preço por m² disponível: R$ 14.515 de preço médio.

Praia do Suá

Empreendimentos: 2 empreendimentos, com 140 unidades (17 disponíveis em estoque primário).

VGV total: R$ 65,7 milhões com R$ 7,98 milhões de VGV disponível.

Preço por m² disponível: R$ 8.954 de preço médio.

Mercado de Capitais

No mercado de capitais brasileiro, dois grandes indicadores estão relacionados ao desenvolvimento do mercado imobiliário capixaba.

O IMOB é o indicador do desempenho médio das cotações dos ativos de maior negociabilidade e representatividade dos setores da construção civil. Por outro lado, o IFIX é o indicador do desempenho médio dos principais fundos imobiliários negociados na B3, a bolsa de valores brasileira.

Vale ressaltar, nesse sentido, que os fundos imobiliários reúnem recursos para aplicar em imóveis físicos ou em títulos atrelados ao próprio mercado imobiliário. O investimento vem se popularizando no Brasil, devido principalmente pela sua simplicidade e liquidez.

Em agosto, o IFIX registrou queda de 2,63%, seguindo o tom do Ibovespa, que caiu 2,48% no mês, repercutindo incertezas tributárias relacionadas a segunda fase da Reforma Tributária e tensões políticas. No mês, o IMOB seguiu a mesma tendência, mas com queda mais forte, de 8,40%, repercutindo o balanço divulgado pelas empresas que possuem maior peso no índice e que vieram abaixo do consenso de mercado.

Disclaimer: Esta apresentação tem como único propósito fornecer informações e não constitui ou deve ser interpretada como uma oferta, solicitação ou recomendação de compra ou venda de qualquer instrumento financeiro ou de participação em qualquer estratégia de negócio específica. Essa apresentação é um documento de cunho meramente informativo, não configurando análise de valores mobiliários nos termos da Instrução CVM Nº 598, e não tendo como objetivo a consultoria, oferta, solicitação de oferta e/ou recomendação para a compra ou venda de qualquer investimento e/ou produto específico.

Autor

Marcelo Murad, Head de Real Estate da Apex Partners