Radar do mercado imobiliário de março de 2021

Análise 29 de Mar de 2021

“Com o grande desafio de identificar, catalogar, organizar e acompanhar as informações e os indicadores do mercado imobiliário, a Apex desenvolveu a ferramenta visual “Radar de Mercado”, seguindo a metodologia aplicada pela Abrainc/Fipe. O grande volume de informações em meio a um cenário econômico conturbado produz uma série de incertezas que podem afetar negativamente a tomada de decisão dos agentes econômicos interessados. Dessa forma, a ferramenta visual permite leitura ágil das condições do mercado imobiliário para auxiliar o entendimento e a tomada de decisões de investimentos no setor.”

Após o bom fechamento do ano de 2020, o cenário se mantém estável nos primeiros meses do ano. Entretanto, o mercado acende sinal de alerta para agravamento da pandemia nas principais capitais do país e a volta das políticas de restrição. Além disso, já precifica um aumento na taxa Selic na próxima reunião do COPOM, fato que, dependendo da agressividade da alta, pode impactar de forma direta e negativa o desempenho do mercado imobiliário do país.

Resumo dos principais direcionadores: (I) Apex inicia cobertura inédita do mercado imobiliário de Vila Velha; (II) após ano recorde, estoque de crédito na caderneta de poupança inicia 2021 com saída de recursos. (III) volume de vendas cresce 9,8% y/y em 2020 no Brasil; e (IV) alta nos insumos pode segurar mercado imobiliário em 2021.

1. Apex inicia cobertura inédita do mercado imobiliário de Vila Velha

[Fonte: Research Interno Apex – Acesso em 08/03/2021]

A equipe de Research da Apex Partners deu mais um passo importante no desenvolvimento da inteligência imobiliária no mercado do Espírito Santo. A partir deste mês, o Radar Imobiliário Apex contará com atualizações mensais dos dados relacionados aos empreendimentos da cidade de Vila Velha/ES.

Com um grande lançamento esperado para o primeiro semestre de 2021, os movimentos dos principais empreendimentos da cidade estão sendo monitorados e a consolidação dos dados já resultou em alguns números interessantes.

São 29 empreendimentos que consolidam 305 unidades em estoque, com preço médio ponderado das tabelas de venda atingindo R$8.583,10. O bairro Praia da Costa é o local com o m² mais valorizado da região e, em alguns pontos, já atinge valores próximos a R$20.000,00/m² (preço de tabela/unidades frente-mar). Nos três principais bairros (Praia da Costa, Itapuã e Itaparica), é possível observar uma maior percepção de valor nos empreendimentos localizados em frente ao mar.

Gráficos 1 e 2: Informações consolidadas sobre o mercado imobiliário de Vila Velha. Fonte: Apex Partners.

2. Após registrar ano recorde, estoque de crédito na caderneta de poupança inicia 2021 com saída líquida de recursos

[Fonte: Banco Central, Apex Partners, FGV – Acesso em 08/03/2021]

No ano de 2020, a caderneta de poupança registrou recordes de captação de recursos. O saldo das contas SBPE chegou a ultrapassar R$ 800 bilhões, consolidando um grande estoque de crédito para imóveis de médio e alto padrão. Portanto, esse forte fluxo positivo fomenta as concessões de crédito por parte dos bancos e, junto à taxa de juros historicamente baixa, potencializou a performance do mercado imobiliário na segunda metade de 2020.

Os primeiros meses do ano de 2021 registraram um movimento relevante de saída de recursos. Isso porque o ‘coronavoucher’ chegou ao fim e houve instabilidade nos índices de confiança calculados pela FGV. Com isso, o saldo das contas SBPE (Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo) recuou para R$ 783,4 bilhões. O valor, porém, ainda está muito acima da média histórica, mas o movimento de saques consecutivos deverá ser um direcionador a ser observado nos principais players do mercado imobiliário nacional.

Gráficos 3 e 4: Informações consolidadas sobre a poupança. Fonte: Banco Central

3. Volume de vendas cresce 9,8% y/y em 2020 no Brasil

[Fonte: CBIC, Infomoney, Apex Partners – Acesso em 08/03/2021]

Segundo relatório de indicadores imobiliários elaborado pelo CBIC, o ano de 2020 registrou 189.857 vendas de imóveis residenciais, uma alta de 9,8% no volume de vendas no mercado imobiliário nacional.

O relatório também expõe o crescimento das vendas comparando o 4º trimestre de 2020 com o mesmo período de 2019. Nessa comparação, o aumento foi de 6,7%.

Por outro lado, ao analisar a cidade de Vitória, o Radar Imobiliário APEX aponta um aumento de 58,1% das vendas comparando o 4º trimestre de 2020 e o mesmo período de 2019. Esse movimento consolida o mercado em uma fase de aquecimento.

4. Alta nos insumos pode segurar mercado imobiliário em 2021

[Fonte: Sinduscon, FGV, ImobiReport, Apex Partners – Acesso em 09/03/2021]

Embora a perspectiva para 2021 seja muito positiva, o custo dos insumos é um fator relevante e deve ser acompanhado de perto. Em 2020, o CUB (Custo Unitário Básico da Construção Civil) no ES acumulou uma alta de 9,10%. Nos primeiros meses de 2021, a tendência de alta se manteve, com um acréscimo de 1,64% em janeiro e fevereiro.

A Fundação Getúlio Vargas informou também, em sua pesquisa específica, um aumento de 19,60% nos preços dos materiais de construção. Nesse sentido, esse forte crescimento, somado ao orçamento reduzido de políticas habitacionais, afeta de forma mais agressiva os players que operam no mercado de moradias populares, em função de suas margens operacionais menores.

Os custos de construção aumentados acabam por ser transferido para o custo de vendas das unidades. Assim, no caso de um aumento da taxa de juros, menos famílias seriam elegíveis para contratar financiamentos imobiliários, movimento oposto ao observado em 2020.